리츠의 종류(오피스·리테일·물류)

리츠(REITs)는 부동산을 담아 주식처럼 거래되는 상품입니다. 그런데 어떤 부동산을 담느냐에 따라 성격이 완전히 달라집니다.

미국의 부동산 협회(Nareit)는 리츠를 데이터센터, 헬스케어, 산업(물류), 숙박·리조트, 오피스, 주거, 리테일(소매), 셀프스토리지, 통신타워 등 십수 개 섹터로 분류합니다.

같은 '리츠'라는 이름을 달고 있어도, 오피스 리츠와 물류 리츠는 사실상 다른 사업입니다. 그래서 리츠에 투자할 때는 '이 리츠가 무슨 건물을 갖고 있는가'를 먼저 봐야 합니다.

오피스 리츠: 사무용 빌딩을 소유하고 기업에 임대합니다. 경기와 기업의 사무실 수요에 민감합니다.

리테일 리츠: 쇼핑몰·백화점·상가처럼 소매 매장을 임대합니다. 소비 경기와 오프라인 쇼핑 흐름에 좌우됩니다.

산업·물류 리츠: 물류창고·배송센터를 소유합니다. 온라인 쇼핑과 배송 수요가 늘수록 유리합니다.

이 밖에도 아파트 등을 임대하는 주거 리츠, 서버가 들어찬 데이터센터 리츠, 통신 기지국을 소유한 통신타워 리츠 등이 있습니다. 각 섹터는 서로 다른 경제 흐름을 탑니다.

2020년 코로나는 리츠 섹터별 성적을 극단적으로 갈랐습니다.

승자는 물류·데이터센터·통신타워였습니다. 사람들이 집에서 온라인으로 쇼핑·업무·소비를 하면서 이들 수요가 폭발했습니다. Nareit 자료에 따르면 2020년 산업(물류) 리츠는 총수익 약 +58.6%를 기록했습니다.

반대로 패자는 리테일과 숙박이었습니다. 매장 폐쇄와 거리두기로 직격탄을 맞아, 같은 해 리테일 리츠는 약 -39.7%, 숙박·리조트 리츠는 약 -53.1%를 기록했습니다.

같은 '리츠'인데 한쪽은 +58%, 다른 쪽은 -53%였던 셈입니다. '리츠에 투자한다'는 말이 얼마나 두루뭉술한지 보여주는 대목입니다.

코로나 이후 가장 오래 고전한 섹터는 오피스였습니다. 재택·하이브리드 근무가 자리 잡으면서 사무실 수요가 줄었기 때문입니다.

오피스 리츠 주가는 보유 부동산의 순자산가치(NAV)보다 크게 낮게 거래되기도 했고(한때 평균 약 25% 할인), 2019년부터 2023년 사이 미국 오피스 리츠의 전체 시가총액은 절반 이상 줄었다는 분석도 있습니다.

이 사례가 주는 교훈은 분명합니다. '부동산'이라는 큰 이름 하나로 묶기엔 섹터별 위험이 너무 다르다는 것입니다. 리츠에 투자한다면, 담긴 건물의 종류와 그 산업의 흐름을 함께 봐야 합니다.