리츠(REITs) 기초

리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)는 여러 투자자의 돈을 모아 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 물류창고, 데이터센터 같은 부동산에 투자하고, 거기서 나오는 임대료·매각차익을 투자자에게 나눠주는 회사입니다. 우리말로는 '부동산투자회사'라고 부릅니다.

핵심은 '상장'입니다. 이 회사의 주식이 증권거래소에 상장되어 있어서, 우리가 삼성전자 주식을 사듯이 리츠 주식을 몇만 원어치만 살 수 있습니다. 즉 건물 한 채를 통째로 살 필요 없이, 큰 건물의 아주 작은 지분을 사서 임대수익의 일부를 받는 셈이죠.

리츠 제도는 1960년 미국에서 처음 만들어졌습니다. '큰손만 하던 부동산 투자를 소액 투자자에게도 열어주자'는 취지였어요. 한국은 「부동산투자회사법」에 따라 운영됩니다.

리츠의 가장 큰 특징은 '이익의 대부분을 의무적으로 배당한다'는 점입니다. 미국은 과세소득의 90% 이상, 한국은 배당가능이익의 90% 이상을 투자자에게 배당하도록 법으로 정하고 있습니다.

왜 이런 규칙이 있을까요? 대신 리츠에는 법인세 혜택을 줍니다. 즉 '세금을 깎아줄 테니, 번 돈은 회사가 쌓아두지 말고 대부분 주주에게 나눠줘라'는 약속인 셈입니다. 그래서 리츠는 일반 주식보다 배당수익률이 높은 편입니다.

한국 상장리츠의 평균 배당수익률은 역사적으로 대략 연 5~8% 범위에서 움직였습니다(시점·리츠별 편차가 큽니다). 다만 이 숫자는 과거 실적일 뿐 미래를 보장하지 않고, 특정 리츠가 일시적으로 유난히 높은 배당률을 보이기도 하므로 한 해 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다.

리츠는 크게 두 종류로 나뉩니다.

첫째, 지분형 리츠(Equity REIT)입니다. 우리가 흔히 떠올리는 '건물주 리츠'로, 실제 부동산을 소유하고 임대료와 매각차익으로 돈을 법니다. 오피스, 물류센터, 리테일, 데이터센터, 주택 등 섹터가 다양합니다.

둘째, 모기지형 리츠(Mortgage REIT, mREIT)입니다. 건물을 직접 갖는 대신, 부동산 담보대출이나 주택저당증권(MBS)에 투자해 이자 마진으로 수익을 냅니다. 짧은 금리로 돈을 빌려 긴 금리 자산에 투자하는 구조라, 금리 변화에 특히 민감하고 변동성이 큰 편입니다.

대체투자로 리츠를 볼 때는 '내가 사는 리츠가 어떤 부동산을, 어떤 방식으로 굴리는지'를 확인하는 게 첫걸음입니다.

리츠는 '배당 잘 주는 안전한 부동산'처럼 보이지만, 엄연히 주식이라 크게 빠질 수 있습니다.

대표적인 사례가 2008년 글로벌 금융위기입니다. 미국 대표 지수인 FTSE Nareit All Equity REIT는 2007년 고점 대비 2009년 저점까지 대략 -67% 이상(측정 기준에 따라 -70%대까지) 폭락했습니다. 같은 기간 S&P 500(-56.8%)보다도 더 깊은 낙폭이었습니다. 부동산은 빚을 많이 쓰기 때문에, 위기 때 오히려 더 크게 흔들릴 수 있다는 걸 보여준 사건이죠.

또 하나는 금리 리스크입니다. 2022년 미국이 금리를 빠르게 올리자, 리츠의 임대이익 자체는 성장했는데도 주가는 대략 -22% 하락했습니다. 금리가 오르면 (1) 리츠의 대출이자 부담이 커지고 (2) 안전한 예금·채권 이자가 매력적으로 변해 배당주인 리츠의 상대적 매력이 떨어지기 때문입니다.

여기에 부동산 경기 침체와 공실률(오피스 공실 등), 배당에 붙는 세금, 그리고 해외 리츠에 투자할 때의 환율 변동까지 겹칩니다. 리츠도 '오래, 꾸준히' 버틸 수 있는 자산인지 최대낙폭과 손실 기간을 미리 보고 들어가야 합니다.