부동산에 투자하는 방법들 — 직접·리츠·조각투자와 Cap Rate

부동산에 투자하는 방법은 크게 둘입니다.

직접 투자라면 실물 부동산을 내 이름으로 사는 것입니다. 아파트·오피스텔 같은 주거용, 상가·오피스 같은 상업용, 그리고 토지가 여기 속합니다. 간접 투자라면 부동산을 담은 증권을 사는 것입니다. 대표적인 것이 리츠(REITs)와 부동산 펀드입니다.

직접 투자가 건물을 통째로 사는 것이라면, 간접 투자는 건물의 조각을 사는 것에 가깝습니다.

직접 투자의 장점은 소유와 통제입니다. 세를 놓아 월세를 받거나 값이 오르면 되팔 수 있고, 대출을 활용해 자기 돈보다 큰 자산을 굴리기도 합니다. 대신 문턱과 부담이 큽니다. 목돈이 필요하고, 살 때는 취득세·중개보수, 보유 중에는 재산세·유지보수비가 계속 나갑니다. 세입자가 없으면 수입이 끊기고, 대출을 썼다면 금리가 오를 때 이자 부담이 커집니다. 무엇보다 팔고 싶을 때 바로 못 파는 낮은 유동성이 큰 특징입니다. 주식은 몇 초면 팔지만 집은 몇 달이 걸릴 수도 있습니다.

간접 투자는 문턱을 크게 낮춥니다. 리츠는 거래소에 상장돼 주식처럼 사고팔 수 있어 몇만 원으로도 대형 오피스나 물류센터에 참여할 수 있습니다. 유동성이 높고 전문 운용사가 관리하니 세입자와 씨름할 필요도 없습니다. 대신 주식처럼 거래되므로 시장 상황에 따라 가격이 출렁이고, 운용보수가 있으며, 받은 배당에는 세금이 붙습니다.

리츠는 여러 투자자의 돈을 모아 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 물류창고, 데이터센터 같은 부동산에 투자하고 거기서 나오는 임대료·매각차익을 나눠주는 회사입니다. 우리말로는 부동산투자회사라고 부릅니다.

위키백과의 Real estate investment trust 항목에 따르면 리츠는 1960년 미국에서 아이젠하워 대통령이 서명한 법(Public Law 86-779)으로 만들어졌습니다. 뮤추얼펀드가 주식 투자에 해준 일을 부동산에서도 하자는 취지였습니다. 첫 리츠는 1961년에 설립됐습니다. 한국은 부동산투자회사법에 따라 운영됩니다.

가장 큰 특징은 의무 배당입니다. 같은 항목은 리츠가 연방 법인세를 피하려면 과세소득의 최소 90%를 배당으로 지급해야 한다고 적습니다. 한국도 배당가능이익의 90% 이상을 배당하도록 정하고 있습니다. 세금을 깎아줄 테니 번 돈은 쌓아두지 말고 대부분 나눠주라는 약속인 셈입니다. 그래서 리츠는 일반 주식보다 배당수익률이 높은 편입니다. 한국 상장리츠의 평균 배당수익률은 역사적으로 대략 연 5~8% 범위에서 움직였습니다. 시점·리츠별 편차가 크고 과거 실적일 뿐 미래를 보장하지 않습니다.

종류는 크게 둘입니다. 지분형 리츠라면 실제 부동산을 소유하고 임대료와 매각차익으로 돈을 법니다. 모기지형 리츠라면 건물 대신 부동산 담보대출이나 주택저당증권에 투자해 이자 마진으로 수익을 냅니다. 짧은 금리로 빌려 긴 금리 자산에 투자하는 구조라 금리 변화에 특히 민감합니다.

리츠는 배당 잘 주는 안전한 부동산처럼 보이지만 엄연히 주식이라 크게 빠집니다. 대표적인 사례가 2008년 글로벌 금융위기입니다. 숫자로 봅니다.

우리 데이터의 VNQ(미국 부동산 리츠를 담는 상장 ETF, 배당 재투자가 반영된 종가)로 계산하면 2004년 9월 29일부터 2026년 8월 31일까지 전체 기간 최대낙폭은 -73.07%입니다. 2007년 2월 7일 고점에서 2009년 3월 6일 저점까지의 값이고, 그 손실을 되돌리려면 271.3%의 상승이 필요했습니다. 이전 고점을 다시 넘긴 날은 2012년 9월 7일로 저점에서 42.1개월이 걸렸고, 고점 아래에 머문 가장 긴 구간은 1,407거래일, 약 5.6년이었습니다.

같은 기간 주식은 어땠을까요. 정확히 같은 창(2007년 2월 7일부터 2009년 3월 6일까지)을 우리 데이터의 SPY로 재면 50.50% 하락입니다. 부동산 쪽이 20%포인트 넘게 더 깊었습니다.

이 사이트의 원래 글은 지수 기준으로 미국 대표 리츠 지수가 2007년 고점에서 2009년 저점까지 대략 67% 이상, 측정 기준에 따라 70%대까지 폭락했고 같은 기간 S&P 500이 기록한 56.8% 하락보다 깊었다고 적었습니다. 우리 ETF 실측치가 그보다 더 깊게 나온 것은 지수와 ETF, 배당 포함 여부, 고점·저점 날짜가 다르기 때문입니다. 방향은 같습니다. 부동산은 빚을 많이 쓰기 때문에, 위기의 진앙이 부동산·금융이면 주식보다 더 크게 흔들릴 수 있습니다.

금리 위험도 마찬가지입니다. 2022년 미국이 금리를 빠르게 올리자 리츠의 임대이익 자체는 성장했는데도 주가는 약 22% 하락한 것으로 보고됐습니다. 우리 데이터로 2022년 한 해를 재면 VNQ는 26.25% 하락했고, 같은 해 SPY는 18.18% 하락했습니다. 금리가 오르면 대출이자 부담이 커지고, 안전한 예금·채권 이자가 매력적으로 변해 배당주인 리츠의 상대적 매력이 떨어지기 때문입니다.

같은 리츠라도 무엇을 담느냐에 따라 사실상 다른 사업입니다. 미국 부동산 협회(Nareit)는 리츠를 데이터센터, 헬스케어, 산업(물류), 숙박·리조트, 오피스, 주거, 리테일, 셀프스토리지, 통신타워 등 십수 개 섹터로 분류합니다.

오피스 리츠라면 사무용 빌딩을 기업에 임대하므로 경기와 사무실 수요에 민감합니다. 리테일 리츠라면 쇼핑몰·상가를 임대하므로 소비 경기와 오프라인 쇼핑 흐름에 좌우됩니다. 산업·물류 리츠라면 물류창고·배송센터를 소유하므로 온라인 쇼핑이 늘수록 유리합니다.

2020년 코로나는 이 차이를 극단적으로 드러냈습니다. Nareit 자료에 따르면 그해 산업(물류) 리츠는 총수익 약 +58.6%를 기록한 반면, 리테일 리츠는 약 -39.7%, 숙박·리조트 리츠는 약 -53.1%였습니다. 같은 '리츠'인데 한쪽은 +58%, 다른 쪽은 -53%였던 셈입니다.

코로나 이후 가장 오래 고전한 섹터는 오피스였습니다. 재택·하이브리드 근무가 자리 잡으면서 사무실 수요가 줄었기 때문입니다. 오피스 리츠 주가는 보유 부동산의 순자산가치보다 크게 낮게 거래되기도 했고(한때 평균 약 25% 할인), 2019년부터 2023년 사이 미국 오피스 리츠의 전체 시가총액은 절반 이상 줄었다는 분석도 있습니다.

교훈은 분명합니다. '부동산'이라는 하나의 이름으로 묶기에는 섹터별 위험이 너무 다릅니다.

건물을 현금으로 통째로 사면 1년에 몇 퍼센트를 벌까. 이 질문에 답하는 지표가 자본환원율입니다.

공식은 간단합니다. Cap Rate = 순영업이익(NOI) ÷ 자산가치. 위키백과의 Capitalization rate 항목이 드는 예를 그대로 옮기면, 100만 달러에 팔린 건물이 연 10만 달러의 순영업이익을 낸다면 자본환원율은 10%입니다. 여기서 NOI는 연간 임대수입에서 재산세·보험·관리·유지비 등 운영비를 뺀 금액이며 대출 이자는 제외합니다.

거꾸로도 씁니다. 가치 = 순영업이익 ÷ 시장 cap rate. 같은 항목의 예로 연 16만 달러를 버는 부동산이 있고 비슷한 물건들이 8%에 거래된다면, 추정 가치는 약 200만 달러입니다.

문제는 이 숫자가 담지 않는 것들입니다. 같은 항목은 자본환원율이 금융과 감가상각을 무시한다고 명시합니다. 실제로는 대출 조건이 수익을 크게 바꿉니다. 또한 지금의 스냅숏일 뿐이라 공실 증가·임대료 하락·비용 상승 같은 변화를 반영하지 못하고, 자산 가치의 변동도 담지 않습니다. NOI 산정 방식에 따라 왜곡될 수도 있습니다. 운영비를 적게 잡으면 cap rate가 좋아 보입니다.

금리와의 관계도 중요합니다. 같은 항목은 금리가 낮으면 다른 투자 대안의 매력이 떨어져 부동산 수요가 늘고 cap rate가 낮아진다고 설명합니다. 뒤집으면 금리가 오를 때 cap rate가 오르고, 같은 NOI라도 값이 낮아진다는 뜻입니다. 앞에서 본 2022년 리츠 주가 하락과 같은 이야기입니다.

부동산 크라우드펀딩은 온라인 플랫폼을 통해 여러 투자자의 돈을 모아 부동산 프로젝트에 함께 투자하는 방식입니다. 조각투자라고도 부릅니다. 각 투자자는 일부 지분을 갖고 그에 비례해 임대수익·시세차익 같은 수익과 위험을 나눠 갖습니다.

위키백과의 Real estate crowdfunding 항목에 따르면 미국에서는 2012년 JOBS Act가 제도적 바탕이 됐고, Title II 규정에 따라 적격투자자를 대상으로 하는 플랫폼이 많으며 최소 투자금은 대체로 100달러에서 1만 달러 사이입니다. 2021년 규정 개정으로 비적격투자자로부터 연간 최대 500만 달러까지 조달할 수 있게 됐고, 미국에만 75개가 넘는 플랫폼이 있다고 적습니다. 국내외 제도와 플랫폼 형태는 지역마다 다릅니다.

위험은 숨기지 않고 적습니다. 첫째 유동성입니다. 부동산은 원래 팔기 어려운 자산이고 크라우드펀딩 투자금은 수년간 묶이는 경우가 많습니다. 둘째 통제권이 없습니다. 운영·매각 결정은 개발사와 운용사가 합니다. 셋째 플랫폼 위험입니다. 플랫폼이 부실하거나 문을 닫으면 투자 자체가 위험해집니다. 넷째 원금 손실입니다. 가격 하락·공실·프로젝트 실패 시 원금을 잃을 수 있습니다.

소액이라 안전한 것이 아닙니다. 소액이어도 원금 전액을 잃을 수 있습니다.

직접이든 간접이든 조각이든, 부동산에서 중요한 것은 겉으로 보이는 수익률 뒤의 비용과 위험을 함께 보는 일입니다. 직접 투자라면 세금·수수료·공실·유동성 위험이, 간접 투자라면 주가 변동성·금리 민감성·운용보수가, 조각투자라면 유동성과 플랫폼 위험이 뒤에 붙습니다. 좋은 자산을 오래 꾸준히 담았다면 지금 얼마인지를 볼 때, 부동산 역시 상승만이 아니라 최대낙폭과 회복 기간과 비용을 함께 따져야 진짜 그림이 보입니다.